תוכן העניינים
הקדמה
לא מעט מנכ"לים ובעלי חברות מתלבטים, בשלב כזה או אחר במהלך מחזור החיים של העסק, האם כדאי להם לרכוש או לשכור מחברת נדל"ן מניב את המרכז הלוגיסטי האידיאלי עבורם. ישנם לא מעט פרמטרים שצריך לתת עליהם את הדעת, והשיקולים משתנים מעסק אחד לשני. במאמר הזה אסקור כמה תובנות מהשטח.
מיקום
כולנו יודעים שהמיקום של נכס נדלן הוא הדבר החשוב ביותר לעסק. וצריך לשים לב לכמה נקודות:
גמישות
כשאנחנו בוחנים מה הדרישות שלנו מהמרלו"ג, אנחנו צריכים לקחת בחשבון את הגמישות שלו לאופי וסוג הפעילות של העסק. למה הכוונה? לדוגמה, אם העסק שלנו בתהליך צמיחה מהיר, והיום המרלו"ג שלנו הוא בשטח של 2,000 מ"ר ואנחנו צופים שבעוד ארבע או חמש שנים העסק שלנו יגדל, יתפתח והפעילות שלנו תכפיל עצמה, הצפי יהיה שאנחנו נצטרך מחסן גדול יותר בשטח של 4,000 מ"ר. פה כבר צריך לקחת בחשבון את עלויות המעבר הגדולות שאי אפשר להימנע מהן כגון: מידוף, מערכות מתח נמוך, התאמות למתזים (אם צריך אישור כב"א מיוחד), התאמות משרדים וכדומה. אלה הן עלויות קבועות שיש כמעט לכל עסק כאשר הוא מעביר את המחסן שלו ממקום אחד לשני.
אזורי ביקוש
באזורי ביקוש ישנם מרלו"גים רבים שנמצאים בבעלות
חברות נדלן מניב ויש אפשרות לשכור מהן נכס כאשר מתפנה. לעומת זאת, הסיכוי למצוא
מבנה מתאים לרכישה באזורי הביקוש הוא לא גבוה בכלל. רוב בעלי הנכסים, הם עתירי
ממון ואינם זקוקים לכסף שתניב להם מכירה של נכס כזה או אחר, לכן הסיכוי למצוא נכס
למכירה הוא נמוך.
אזור המרכז הוא כמובן המיקום המבוקש ביותר להקמת מרלו"גים מכיוון שקליטת והפצת סחורה מתבצעת ממנו בקלות יחסית.
צריך לתת את הדעת על כך שכבר כמעט לא נשארו מגרשים פנויים באזורי התעשייה במרכז ורובם כבר בנויים. המחיר של המגרשים הפנויים שנותרו כבר הרקיע שחקים בגלל הביקוש הרב ולכן אותם בעלי מגרשים מעדיפים לבנות ולנצל את מלוא זכויות הבנייה המותרות להם ע"פ התב"ע ולמקסם את הרווח היזמי ולאו דווקא לבנות שם מרלו"ג שבבסיסו נועד לניצול נפח מקסימאלי ופחות לניצול אחוזי בניה.
חוסר בתכנון אזורי תעשייה נוספים במרכז (או הרחבת הקיימים) הוא בעיה נוספת שצריך לקחת בחשבון. רשות מקרקעי ישראל שמחזיקה בזכויות על המגרשים במדינה אינה ממהרת לשחרר אדמות במכרזים, ואזורי התעסוקה שנמצאים בתכנון בוועדות השונות מתקדמים בעצלתיים ועתידם אינו נראה באופק. דוגמא למקרה כזה ניתן לראות בתוכנית רג"מ 3000. זו תוכנית לפיתוח אזור תעשייה חדש שקודמה כבר בשנות ה-90 וממוקם בין מושב אחיסמך למחלף נשרים. 30 שנים עברו עד היום והרשויות לא השכילו להתגבר על המכשולים ולשווק את המגרשים.
עובדים
אומנם במרכזים לוגיסטיים אין צורך בהרבה עובדים מכיוון שזה לא מפעל יצרני, אך צריך לקחת בחשבון גם את נושא גיוס העובדים. נתקלתי בלא מעט חברות שמתקשות לגייס מלקטים, מלגזנים, אנשי מנהלה וכו' במחסנים לוגיסטיים שנמצאים באזורים מרוחקים, או שאינם נגישים בתחבורה ציבורית. כאשר משנים את מיקום ליבת העסק לפריפריה, צריך לקחת בחשבון שלעיתים צריך להתארגן גם עם הסעות לעובדים.
לוח זמנים
למצוא מרלוג לרכישה כבר ראינו שזה די מאתגר. אני באופן אישי פעלתי למכירת מרלו"גים כאשר הם היו בבעלות משותפת ורצו לסיים את השותפות או לחילופין בשטח שניתן בירושה, והיורשים פעלו למימוש הנכס. ניתן מדי פעם למצוא מחסנים לוגיסטיים שמוצעים למכירה באמצעות כונסי נכסים – אך גם אלו מקרים די נדירים. לכן די קשה לתכנן מראש רכישת נכס שכזה.
בשלוש שנים האחרונות מוצעים לרכישה מבני תעשייה ומחסנים בגדלים שונים במסגרת קבוצות רכישה.
אפשר להצטרף לקבוצה כזאת עוד בשלב רכישת המגרש אבל צריך לקחת בחשבון שבקבוצה כזו אתה לא תהיה לבד בשטח. יהיו עוד שכנים שצריך להתחשב בהם. לא לכל אחד זה מתאים.
הרבה אנשים רוצים להימנע מקבוצות רכישה זה מסיבות שונות, כגון חשש מהפרעת השכנים לתנועת הרכבים המסחריים לכניסה למתחם ולחנייה. בעיות בפריקה וטעינה וכדומה. בכל מקרה אם מצטרפים לקבוצת רכישה צריך לקחת בחשבון שזה יכול לקחת אפילו שלוש שנים עד שמקבלים את המפתח למבנה.
לעומת זאת מציאה של מרכז לוגיסטי להשכרה זה תהליך פשוט יותר מכיוון שברוב המקרים המבנים מוכנים ואפשר להתרשם ולבדוק את המבנה עצמו ולא להסתמך על תוכניות (קשה יותר לתכנון), ובהתראה של חצי שנה מראש, בסבירות גבוהה אפשר למצוא מקום חליפי.
ישנם גם מקרים שיזמים מחזיקים במגרשים ו"יושבים עליהם" עד למציאת הדייר (השוכר) ובונים לו מבנה מותאם אישית על פי צרכיו Tailor Maid. בדרך כלל האכלוס יהיה שנה וחצי מרגע חתימה על החוזה.
מימון
כשאנחנו עושים את השיקולים לקנות או לשכור מחסן לוגיסטי אנחנו צריכים לקחת בחשבון שכאשר אנחנו מבצעים רכישה אז בעצם אנחנו מרתקים חלק ניכר מההון של החברה לטובת רכישת נדלן ומוציאים אותו מהפעילות השוטפת של החברה עצמה.
במקרה כזה האפשרות של החברה להמשיך לצמוח מוגבלת יותר כי אז אנחנו מוציאים כסף מהפעילות השוטפת.
הערה חשובה – במידה והחלטת לרכוש מגרש ולבנות את המרלו"ג שלך, שים לב כי עליך להקיף עצמך באנשי מקצוע מעולים, שיתכן ויעלו לך יותר מאחרים. הם ימנעו ממך לעשות טעויות בתכנון ובביצוע וכך לא תחרוג מהתקציב. לא חסרים מקרים שיזמים בתחילת דרכם ביצעו טעויות שעלו להם ביוקר.
לעומת זאת, אם אנחנו שוכרים מבנה, אנחנו יודעים מראש את מהן התקורות ויודעים להיערך אליהן בהתאם, וכך נשאר מספיק הון לפעילות השוטפת ולצמיחתו.
