תוכן העניינים
הקדמה
לפני עידן העולם ככפר גלובלי חנויות היו בתי עסק פיזיים, שמכרו ללקוחות שהגיעו אליהם. הרעיונות של רכישה מקוונת, שילוח וניהול מלאים במיקומים שונים היה תיאורטי בלבד. היום, בעידן הקניות אונליין, כאשר כל עסק קטן כגדול יכול להציע את מוצריו לכל לקוח, בכל מקום בעולם – מרכזים לוגיסטים הפכו שם נרדף להצלחה ולהתייעלות עסקית.
במקביל, עסקים שבעבר יכולים היו להתנהל ללא לוגיסטיקה יעילה די הצורך מגלים שללא השקעה בתשתית לוגיסטית מעולה, פשוט לא ניתן להמשיך להיות תחרותיים. בימינו יעילות לוגיסטית היא כבר לא מותרות אלא כורח המציאות, כאשר עסק מגיע לשלב בו הגיע הזמן לחשוב על הקמת מרכז לוגיסטי – חשוב שהצורך יטופל ללא דיחוי, מפני שכישלון בהקמת מערך לוגיסטי שיתמוך באופן מושלם בפעילות העסקית פירושו ברוב המקרים הוצאות מיותרות, שיקשו על המשך קיום העסק ויעיבו על הרווחיות שלו.
מרכזים לוגיסטים מנהלים ומטפלים באחסון מלאי, חומרי גלם, מכלולים שנרכשו מקבלני משנה, כלי עבודה וכדומה, כמו גם מטפלים באספקה מדויקת (בזמן ומקום) של פריטים כמו אלה שהוזכרו למחלקות הרלוונטיות בבית העסק, מן המרכזים הלוגיסטים מבוצעת גם אספקת מוצרים ללקוחות.
ישנם כמובן מרכזים לוגיסטים שהם עצמם מהווים את לב ליבו של בית העסק. כך למשל בתחום השילוח, מרלו"גים מן המרשימים בעולם שייכים לחברות שילוח דוגמת DHL, Fedex, UPS ו – TNT. גם חברות בלדרות ישראליות מקומיות מפעילות מרלו"גים גדולים בארץ, כך למשל חברות הבלדרות צ'יטה, Boxit וכמובן – דואר ישראל במרלו"ג שלה במודיעין.
בשנים האחרונות אנחנו רואים חברות ענק משקיעות עשרות מיליוני דולרים בהקמת מרלו"גים (מרכזים לוגיסטים), עם השקעה גם במיקום ובממדי המרכזים – וגם בטכנולוגיה שתנהל את המלאי המאוחסן בו. תחום הרכישה, ההשכרה, הניהול והתחזוקה של מרכזים לוגיסטים נמצא בעלייה תלולה מזה מספר שנים, כאשר תפעול נכון של מרכז לוגיסטי מפחית הוצאות שינוע והובלה, מאפשר שילוח מהיר של מוצרים וחבילות, מפחית את שיעור שגיאות האדם בניהול מלאי (לפעמים מדובר בחיסכון משמעותי), ומאפשר אחסון נוח, אוטומטי, וזול יותר של מוצרים וחומרי גלם. איך קרה שבשנים האחרונות הפכו המרכזים הלוגיסטים לטרנד הכי חם בעולם הנדל"ן, בארץ ובחו"ל? מספר ניסיונות להשיב על שאלה זו – לפניכם.
הקמת מרכזים לוגיסטים – מדובר בטרנד חדש יחסית
אחד הכללים לתשואה גבוהה בהשקעות טובות במיוחד, היא זיהוי טרנדים כלכליים שנמצאים בתחילת דרכם, מפני שטרנדים שמשקיעים משכילים לזהות בשלבים הראשונים לצמיחתם מניבים הזדמנויות עסקיות אטרקטיביות. כשמדובר בהשקעה במבני תעשייה להשכרה כדאי לשקול את הגידול בביקושים, הנובעים מצורך בהקמה וניהול של מרכזים לוגיסטים – צורך חדש, שעלה בשנים האחרונות בין השאר כתוצאה מעלייה ניכרת בעסקאות המבוצעות מרחוק (למשל דרך חנויות מקוונות). בשנת 2017 כבר דובר על המרכזים הלוגיסטים, או המרלו"גים, כטרנד שהולך לצבור תאוצה בענף הנדל"ן המסחרי, ונכון לתחילת שנת 2020 –חשיבות המרלו"גים רק גוברת והולכת.
ביקושים שנמצאים מזה מספר שנים בעלייה תלולה למרכזים לוגיסטים, מתחמים שקמים בארץ לאורך צירי תנועה מרכזיים, במרכז הארץ וגם בפריפריה, ועניין מוגבר הן של עסקים והן של משקיעים במרכז לוגיסטי להשכרה – כל אלה מתארים את המציאות בשטח, ואם כך אין פלא שהמרלו"גים מושכים תשומת לב מרובה בענף הנדל"ן בארץ ובחו"ל.
ישנן חברות קבלניות מובילות בתחום, כמו גם משקיעים בנדל"ן תעשייתי, שזיהו את הטרנד זה מכבר וזו הסיבה שכיום אין מחסור במבני תעשייה להשכרה בחולון, באשדוד, במודיעין ואפילו באתרים מרוחקים מן המרכז. עם זאת, ההשקעה במרכזים לוגיסטים עומדת מול ביקוש שרק הולך ועולה, עם עוד ועוד בתי עסק שמוצאים כי ניהול חכם של המחסנים שלהם – מפחית בעלויות התפעול ומאפשר אספקה יעילה, מהירה ונטולת שגיאות, ורווחים גבוהים יותר לעסק.
קווים לדמותם של מרכזים לוגיסטים בישראל
בארץ ניתן למצוא מרכזים לוגיסטים של ענקיות מסחר כמו טבע, שופרסל, דואר ישראל, רשתות אופנה, ועוד רבים – כמו גם חברות מחו"ל כמו חברת מוצרי הספורט דקטלון שמקימה מרלו"ג מתקדם במימדי ענק בקיסריה. לדוגמה, נזכיר את המרכז הלוגיסטי שהוקם על ידי ענקית התרופות הישראלית טבע לפני כשמונה שנים בעלות של מעל חצי מיליארד שקלים, ונמכר לאחרונה בסכום דומה לחברת אמות. המרכז משתרע על כ – 50,000 מטרים רבועים, במבנה בגובה 12 קומות בחבל מודיעין.
חלק מן המרכזים הלוגיסטים מתנהלים באופן עצמאי וחלקם מושכר ומנוהל באופן מקצועי על ידי חברות ניהול מתמחות. חשוב לציין כי בישראל, בעוד תחום המרלו"גים נמצא בתנופת צמיחה, ניהול המחסנים הלוגיסטים ואיתור מבנים תעשייתיים להשכרה שיתאימו לבניית מרלו"ג, הוא תחום מבוזר ובו מספר רב של חברות מתמחות.
מרכזים לוגיסטים בארץ – עסקאות לאחרונה
על המתרחש בעולם המרכזים הלוגיסטים בארץ ניתן ללמוד מעסקת הענק של רכישת המרלו"ג של חברת התרופות טבע על ידי בית ההשקעות אמות (עסקה שהושלמה לקראת סוף שנת 2019). חברת אמות ניצלה את המצוקה שחברת טבע נקלעה אליה ורכשה את המרלו"ג של טבע בשוהם תמורת 445 מליון שקלים – פחות מסכום ההשקעה של טבע במרכז הלוגיסטי לצורך הקמתו. במקביל להשלמת עסקת רכישת הנדל"ן, אמות חתמה על הסכם שכירות עם חברת ס.ל.א (חברת בת של טבע המטפלת עבור טבע בתחום השילוח), לפי תנאי ההסכם ס.ל.א תוכל להמשיך לעשות שימוש במרלו"ג העצום, אמנם כשוכר ולא כבעלים, למשך 10 שנים נוספות לפחות. הסכם ההשכרה מבטיח שהנדל"ן שאמות רכשה מטבע יניב עבור בית ההשקעות תשואה גבוהה בשנים הקרובות.
אמות נמנית על החברות המובילות בארץ בתחום מבני תעשייה להשכרה בכלל וכאלה המיועדים לשמש מרכזים לוגיסטים בפרט. העובדה שבית השקעות דוגמת אמות בוחר לבצע השקעה כה גדולה במרלו"ג מעידה על האמון של אנליסטים מתחום הנדל"ן התעשייתי בכך שהביקוש למבני תעשייה להשכרה ימשיך לגדול, ולו רק בגלל הצורך הגובר של בתי עסק מתחומים שונים להקים ולנהל מרכזים לוגיסטים מתקדמים המספקים מענה יעיל לצרכי הארגון.
עסקת ענק נוספת מתחום המרלו"גים היא זו בה חברת הנדל"ן מגה אור מכרה ליבואן הרכב רמי אונגר מרכז לוגיסטי במודיעין. החברה הפרטית של רמי אונגר רכשה את המרלו"ג המדובר תמורת סכום עתק של 470 מיליון שקלים. אין כל ספק שרמי אונגר ביצע עסקה מוצלחת במיוחד, זאת לאור העובדה שהתשואה המוערכת עבור המוכרת, מגה אור, עומדת על 5% בלבד. אנליסטים רבים מתחום הנדל"ן לתעשייה סבורים שתשואה כזו הופכת את מגה אור לחברה הציבורית שמימשה נכס תעשייתי מניב בישראל בתמורה לתשואה הנמוכה ביותר בתחום זה אי פעם.
חברות ענק בין לאומיות בוחרות להקים מרכזים לוגיסטים בשכירות בישראל
בשנים האחרונות הקימו (או לפחות הכריזו על כוונה להקים) מספר חברות ענק בינלאומיות, דוגמת אמזון ודקטלון (חברת הענק הצרפתית מתחום ציוד, ביגוד והנעלה לספורט), מרלו"גים ענקיים במבני תעשייה המוצעים להשכרה בארץ. חברות כאלה אינן חוששות להשקיע בהתאמת המבנה המושכר ואבזורו, זאת משום שברור להן שעדיף להשקיע בהקמת מרלו"ג יעיל מאשר להשקיע ברכישת הנדל"ן בו הוא ישכון. גם חברות ישראליות קטנות וגדולות מתחומים שונים בוחרות להשקיע במבנים תעשייתיים והאנגרים, כשהם "עירומים" לחלוטין, כדי להקים בהם מרכזים לוגיסטים. הצורך להקים ולנהל מרלו"ג יעיל מצדיק את הסיכון הכרוך בבחירה בנכסי נדל"ן תעשייתי להשכרה על פני רכישת מבנה או קרקע עליו יוקם.
סוגי העסקים המקימים מרכזים לוגיסטים
נראה שהביקוש לשטחי תעשיה להשכרה לשם הקמת מרכזים לוגיסטים נובע מצרכים של שלושה סוגי עסקים:
הסוג הראשון של עסקים המשקיעים במרלו"גים הן חברות ענק שיכולות להרשות לעצמן הקמה וניהול מרכזים לוגיסטים במיקומים מבוקשים במרכז הארץ, ליד נמל התעופה או לא רחוק מנמל הים באשדוד או בחיפה, באזור גוש דן (בדרך כלל בדמי שכירות גבוהים הרבה יותר ביחס להשכרת מבנים תעשייתיים שישמשו מרכזים לוגיסטים בפריפריה, בצפון או בדרום הארץ).
הסוג השני של חברות המקימות ומנהלות מרכזים לוגיסטים הם עסקים בינוניים שעיקר פעילותם מבוסס על מכירות מקוונות ושילוח אל הלקוח. בשל הביקוש הגובר (והעליה שהוא גורם לה בגובה דמי השכירות למטר רבוע של נדל"ן לתעשייה) עסקים בינוניים נאלצים לא פעם להתפשר על מיקום המרכז הלוגיסטי שלהן, כמו גם על מאפייני הנכסים שאינם תואמים במלואם לצרכי הארגון.
גם עסקים קטנים מוצאים עצמם נדרשים להקים ולנהל מרכזים לוגיסטים התומכים באופן מיטבי בפעילות העסקית של החברה. דוגמאות טובות לסוג זה של עסקים האחראים לביקוש הגובר למחסן לוגיסטי להשכרה הם בתי מלאכה מתחומים שונים (זגגים, מסגרים, יצרני רהיטים, ועוד) כמו גם חברות סטארט-אפ המפתחות ומוכרות חומרה ומוצרים טכנולוגיים מתקדמים.
עסקים קטנים כגון אלה מוצאים עצמם לא פעם נדחקים אל הפריפריה כתוצאה ממדיניות של רשויות מקומיות במרכז לחידוש פניהם של אזורי תעשייה, לעיתים קרובות תוך הסבתם לשטחים המיועדים לדיור.
לא על המרלו"ג לבדו
יהיה טרנד הפיכתם של מבני תעשייה להשכרה למרכזים לוגיסטים מתקדמים עז ככל שיהיה, חשוב לזכור שגם מערך לוגיסטי מושלם לא יכול להבטיח הצלחה עסקית. המרלו"ג נועד לתמוך בפעילות החברה ולאפשר לה לנהל את עסקיה באופן היעיל ביותר. בית עסק המזהה צורך בהקמת מרכז לוגיסטי נדרש לבצע השקעה גדולה (או לפחות גדולה ביחס להיקף הפעילות של החברה). הסכומים המוזרמים לצורך הקמת מרלו"ג, או אפילו איתור מרלו"ג להשכרה מן המוכן והתאמתו לצרכי החברה, מכבידים על התנהלות הארגון עד כדי כך שאם המהלך לא יבוצע בזהירות הנדרשת הוא עלול להביא לקריסה כלכלית.
לאור העובדות האלה, מומלץ לבחון את תהליך הקמת המרלו"ג כחלק משינוי שהארגון נדרש אליו כדי להמשיך להיות תחרותי. לצד ההשקעה בהקמת מרלו"ג חדש (או חידוש מרלו"ג קיים) מוכרחים קברניטי החברות לתכנן ולהוציא לפועל מהלכים שנועדו להבטיח שההשקעה תועיל לעסק בטווח הארוך, ולא תקשה על התנהלותו בעתיד הקרוב, או במילים אחרות – שבית העסק יקצור את פירות ההשקעה ואף יותר.
הזדמנות לביצוע השקעה מוצלחת בנדל"ן תעשייתי
יש מי שהשכילו לזהות את מאפייני הטרנד להשקיע בהקמת מרכזים לוגיסטים בשטחי תעשיה להשכרה. משקיעים כאלה יפעלו מתוך ההנחה שבתקופה הזו כדאי לרכוש, או להשכיר לטווח ארוך, נכסים תעשייתיים כמו האנגרים, מחסנים או מבנים תעשייתיים מסוג אחר. השכרת המבנים תאפשר לארגונים שמעוניינים להפעיל במקום מרכז לוגיסטי לצייד את המבנה בטכנולוגיות הדרושות, בדרך כלל בידיעה שהנכס המושכר יעמוד לשימוש החברה לטווח ארוך (עניין שעשוי לשרת היטב הן את החברה והן את המשכיר). למרות שאכן תחזיות האנליסטים והמשקיעים מדברים על טרנד השקעה במרלו"גים שצפוי להימשך אל תוך העשור החדש ואף מעבר – חשוב לבחור היטב את הנכס המיועד להשכרה. ישנם נכסים שפשוט אינם עונים על הדרישות הבסיסיות שמרכז לוגיסטי טוב מוכרח לעמוד בהן, כמו למשל מיקום מתאים – דרישה שעומדת בבסיס היעילות של כל מרכז לוגיסטי טוב. קרבה וגישה נוחה לעורקי תחבורה ראשיים גם הן, בדרך כלל, מהמשתנים שמשפיעים על יעילות המרכז הלוגיסטי החדש ותרומתו לניהול הרווחי של כל עסק.
ההשקעות הטובות ביותר במבנים תעשייתיים כאלה הן באזורים שהם עדיין לא אטרקטיביים – או במילים אחרות, כאלה שעוד לא מימשו את מלוא הפוטנציאל שלהם. במיקומים כאלה, במיוחד כאשר ישנן תכניות פיתוח מקומיות שיגדילו את אטרקטיביות המקום ואת הביקוש ויביאו לעליה בערך הנכס ובדמי השכירות שניתן לגבות עבור כל מטר רבוע ממנו – זה הזמן להשקיע, ללא ספק.
הצורך להקים מרכזים לוגיסטים, להרחיב ולשכלל מרלו"גים קיימים רק ילך ויגבר ככל שעולמנו הופך יותר ויותר דומה לכפר גלובלי אבל תנאי בסיסי לכך הוא המשך תקופת הפריחה הכלכלית שאנו חווים בארץ ובמדינות רבות נוספות ברחבי העולם. בימים אלה של אחרי משבר הסאב פריים שפרץ בשנת 2007, פגע בכלכלת ארה"ב והתרחב אל אירופה ואזורים נוספים בעולם (הכלכלה הישראלית עמדה יפה באתגרי משבר זה) מרכזים לוגיסטים צפויים להמשיך להיות תחום חם בעולם הנדל"ן התעשייתי למשך שנים רבות, והם מהווים תחום אטרקטיבי להשקעה, הן עבור עסקים שעוסקים בניהול מלאי ושילוח, והן עבור משקיעים שמחפשים נכסים תעשייתיים שיספקו תשואה גבוהה ובטוחה – לטווחי זמן ארוכים.
