כאשר לקוחות מתקשרים אלי לתיאום פגישה, בדרך כלל לא חולף הרבה זמן וכבר מתבהרת התמונה, "אנחנו רוצים מחסן לוגיסטי במרכז".
מה יש במרכז שכולם רוצים להקים בו את המרלו"ג שלהם, ומה גורם לכך שהם מתקשים להשיג את המטרה הזו?
בנדל"ן תמיד אומרים שמה שחשוב זה: לוקיישן לוקיישן לוקיישן. יש אמת בדבר. ברגע שהמחסן הלוגיסטי שלך נמצא במרכז, בין אם הלקוחות שלך מגיעים אלייך, ובין אם יש לך מערך הפצה שמגיע אל הלקוחות – הנגישות מאפשרת לך לתת שירות טוב יותר ללקוחות, עלויות השינוע פוחתות, אפשרויות גיוס עובדים בדרך כלל רבות יותר וכמובן אתה קרוב ללקוחות.
אזורי תעשייה במרכז
מבחינת מחסנים לוגיסטיים במרכז, היינו מצפים שנראה הרבה מהם באזורי תעשייה בערים כמו חולון, תל אביב, ראשון לציון או אפילו פתח תקווה. אני אסקור כאן כמה אזורי תעשייה וננתח מדוע רוב המרכזים הלוגיסטיים לא נמצאים בהם. רמז – מחירי הקרקעות יקרים מאוד.
אזור התעשייה של חולון
בשנים האחרונות קודמו באזור התעשייה של חולון תכניות (תב"עות) חדשות שהוסיפו זכויות בניה רבות. לפי אתר העירייה כ 2,000,000 מ"ר בניה. התב"עות החדשות גרמו לכך שערך המגרשים עלה בצורה משמעותית וכך הוא לאט לאט ובצורה עקבית דוחק את העסקים המסורתיים מן העיר וזאת מכמה סיבות:
- עלויות נדל"ן גבוהות – היטלי ההשבחה הגבוהים שמשולשלים לקופת העירייה כתוצאה מהתב"עות החדשות גרמו לכך שלא משתלם לעסקים להישאר בעיר, כי כפועל יוצא מכך, גם מחירי השכירויות עלו.
- אופי אזור התעשייה – העירייה מקדמת מתחמי עבודה נקיים ומתקדמים על ידי עידוד בניית מגדלי משרדים שינצלו את זכויות הבניה הרבות שניתנו ובכך העירייה משיגה שתי מטרות:
- כניסה של חברות הייטק חזקות לעיר
- העירייה תוכל לגבות יותר ארנונה
מהאמור לעיל, ניתן להבין מדוע חברות ההפצה והלוגיסטיקה הדירו את פעילותן מהעיר ושהקמת מחסנים לוגיסטיים באזור התעשייה של חולון אינה משתלמת על אף הנגישות הגבוהה של אזור התעשייה.
אזור התעשייה של ראשון לציון
לראשון לציון יש מספר אזורי תעשייה, הישן, המערבי, אבל אני אתייחס לאזור התעשייה החדש מעויין שורק.
אזור התעשייה הזה נמצא במיקום מצויין בין כביש 4 לכביש 431, אשר מלכתכילה רשות מקרקעי ישראל שיווקה בו מגרשים גדולים. עשרות דונם כל מגרש.
ניתן למצוא באזור התעשייה הזה את החברות הבאות: איקאה, רנואר, קוקה קולה, מרכזי אחסנה ומכירה של חברות רכב כדוגמאת לובינסקי, קרסו, צ'מפיון מוטורס ועוד.
בתחילת הדרך מחירי המגרשים ששווקו היו סבירים, אך לאור ההצלחה של המקום, המחירים עלו בצורה משמעותית, וכך בעלי עסקים קטנים ובינוניים שרצו להיות במרכז העניינים והם לא היו צריכים מצד אחד מגרשים ענקיים, ובנוסף מחירי המגרשים האמירו, לא יכלו להרשות לעצמם להתמקם שם.
כתוצאה מכך, פטנט קבוצות הרכישה שאנחנו מכירים מתחום המגורים החל להגיע גם לתחום ענף התעשייה והלוגיסטיקה. דוגמא טובה לכך היא קבוצת יוקה שהקימה את קבוצת הרכישה "יוקה פארק" במתחם מעויין שורק.
מדובר בארבע מבני תעשייה, בשטח של כ 50,000 מ"ר בנוי על גבי מגרש של כ 40 דונם, המשמשים כאולם ייצור ומתחמי לוגיסטיקה לעסקים קטנים ובינוניים.
רג"מ 3000 כמקרה בוחן
עוד בשנת 2006 אושרה הקמת אזור תעשייה חדש במיקום מצויין בגבול שבין מועצות גזר, חבל מודיעין ורמלה (רג"מ). לאזור התעשייה זה הוקצו 3,000 דונם והוא אמור היה למשוך חברות רבות בגלל המיקום המוצלח שלו, בסמיכות לכביש 431 וכביש 6. אך עד היום כ 15 שנה מאז שאושרה התב"ע שלו, הרשויות השונות טרם נתנו אישורים לשיווק המגרשים (חלקם בבעלויות פרטיות וחלקם בבעלות המדינה)מסיבות רבות ומגוונות. הן בעיות סטאטוטוריות והן בעיות תחבורתיות.
כשרק אושרו התוכניות הללו, היו גורמים בעיר מודיעין שהביעו חשש שאזור התעשייה הזה יעקב את ההתפתחות של אזורי התעשייה של מודיעין. כינו אותה אף, "סטירת לחי למודיעין". אך בארץ שלנו כידוע המציאות חזקה מהכל ונראה שעוד יעברו עוד הרבה שנים עד שיינתן היתר בניה ראשון במקום.
מחסנים לוגיסטיים במרכז – לאן ממשיכים מכאן?
נראה כי לחברות קטנות ובינוניות שאין להן נדל"ן היסטורי כמו חברת טמפו בחולון או כמו חברת איסכור ברמלה, אין יכולת או רצון לרכוש אדמות כדי להקים עליהן את המרלו"גים שלהן במחירים של היום.
נוצר לחץ של עצום של חברות ועסקים שרוצים למקם את עצמן במרכז, כי זה פשוט לא כלכלי, אך הן נותרו ללא מענה. כפועל יוצא אותן חברות נאלצות לצאת למעגלים השניים והשלישיים. כך חברה שלא השכילה להקדים ולקפוץ על העגלה ולגשת למכרזים מוקדמים של רשות מקרקעי ישראל, נאלצים לרכוש מגרשים בעייתים (בלשון המעטה) כמו לדוגמא המכרז של רשות מקרקעי ישראל באזור תעשייה מערבי ברוש של בית שמש. אלה מגרשים שהחכירה שלהן היא לתקופה קצרה 34 שנים (במקום 49 כסטנדרט) וללא יכולת להאריך את תקופת החכירה ובנוסף יש בהם, במגרשים בעיות משפטיות בנוגע לזכויות מול הפטריארך היווני.
להלן ציטוט מחוברת המכרז:
"סעיף 4.9.2 – מובא בזאת לידיעת המציע כי מגרשים 703 – 710 ,712-720 נשוא המכרז, כלולים, בין היתר, בחלקה 12) בחלק), בגוש 5084 וכי הבעלות בחלקה זו טרם הוסדרה לאור הגשת תביעות סותרות לבעלות של רשות הפיתוח מחד ושל האפטריארכיה האורתודוכסית היוונית מאידך, לפקיד ההסדר."
התפרסמה בנושא גם כתבה בגלובס. מובן וברור לכל שהמצב הזה לא יכול להימשך במתכונתו הנוכחי.
אני מצפה מראשי רמ"י לפעול, לקדם ולהוציא לפועל מכרזי מקרקעין המתאימים לבניית מרלו"גים, בדגש על מרכז הארץ, כי בסופו של דבר התקורות הגבוהות מתגלגלות אלינו הצרכנים בסופו של יום.
