הקדמה

לפני עידן העולם ככפר גלובלי חנויות היו בתי עסק פיזיים, שמכרו ללקוחות שהגיעו אליהם. הרעיונות של רכישה מקוונת, שילוח וניהול מלאים במיקומים שונים היה תיאורטי בלבד. היום, בעידן הקניות אונליין, כאשר כל עסק קטן כגדול יכול להציע את מוצריו לכל לקוח, בכל מקום בעולם – מרכזים לוגיסטים הפכו שם נרדף להצלחה ולהתייעלות עסקית. 

במקביל, עסקים שבעבר יכולים היו להתנהל ללא לוגיסטיקה יעילה די הצורך מגלים שללא השקעה בתשתית לוגיסטית מעולה, פשוט לא ניתן להמשיך להיות תחרותיים. בימינו יעילות לוגיסטית היא כבר לא מותרות אלא כורח המציאות, כאשר עסק מגיע לשלב בו הגיע הזמן לחשוב על הקמת מרכז לוגיסטי – חשוב שהצורך יטופל ללא דיחוי, מפני שכישלון בהקמת מערך לוגיסטי שיתמוך באופן מושלם בפעילות העסקית פירושו ברוב המקרים הוצאות מיותרות, שיקשו על המשך קיום העסק ויעיבו על הרווחיות שלו. 

מרכזים לוגיסטים מנהלים ומטפלים באחסון מלאי, חומרי גלם, מכלולים שנרכשו מקבלני משנה, כלי עבודה וכדומה, כמו גם מטפלים באספקה מדויקת (בזמן ומקום) של פריטים כמו אלה שהוזכרו למחלקות הרלוונטיות בבית העסק, מן המרכזים הלוגיסטים מבוצעת גם אספקת מוצרים ללקוחות.

ישנם כמובן מרכזים לוגיסטים שהם עצמם מהווים את לב ליבו של בית העסק. כך למשל בתחום השילוח, מרלו"גים מן המרשימים בעולם שייכים לחברות שילוח דוגמת DHL, Fedex, UPS ו – TNT. גם חברות בלדרות ישראליות מקומיות מפעילות מרלו"גים גדולים בארץ, כך למשל חברות הבלדרות צ'יטה, Boxit וכמובן – דואר ישראל במרלו"ג שלה במודיעין. 

 

בשנים האחרונות אנחנו רואים חברות ענק משקיעות עשרות מיליוני דולרים בהקמת מרלו"גים (מרכזים לוגיסטים), עם השקעה גם במיקום ובממדי המרכזים – וגם בטכנולוגיה שתנהל את המלאי המאוחסן בו. תחום הרכישה, ההשכרה, הניהול והתחזוקה של מרכזים לוגיסטים נמצא בעלייה תלולה מזה מספר שנים, כאשר תפעול נכון של מרכז לוגיסטי מפחית הוצאות שינוע והובלה, מאפשר שילוח מהיר של מוצרים וחבילות, מפחית את שיעור שגיאות האדם בניהול מלאי (לפעמים מדובר בחיסכון משמעותי), ומאפשר אחסון נוח, אוטומטי, וזול יותר של מוצרים וחומרי גלם. איך קרה שבשנים האחרונות הפכו המרכזים הלוגיסטים לטרנד הכי חם בעולם הנדל"ן, בארץ ובחו"ל? מספר ניסיונות להשיב על שאלה זו – לפניכם. 

הקמת מרכזים לוגיסטים – מדובר בטרנד חדש יחסית

אחד הכללים לתשואה גבוהה בהשקעות טובות במיוחד, היא זיהוי טרנדים כלכליים שנמצאים בתחילת דרכם, מפני שטרנדים שמשקיעים משכילים לזהות בשלבים הראשונים לצמיחתם מניבים הזדמנויות עסקיות אטרקטיביות. כשמדובר בהשקעה במבני תעשייה להשכרה כדאי לשקול את הגידול בביקושים, הנובעים מצורך בהקמה וניהול של מרכזים לוגיסטים – צורך חדש, שעלה בשנים האחרונות בין השאר כתוצאה מעלייה ניכרת בעסקאות המבוצעות מרחוק (למשל דרך חנויות מקוונות). בשנת 2017 כבר דובר על המרכזים הלוגיסטים, או המרלו"גים, כטרנד שהולך לצבור תאוצה בענף הנדל"ן המסחרי, ונכון לתחילת שנת 2020 –חשיבות המרלו"גים רק גוברת והולכת. 

ביקושים שנמצאים מזה מספר שנים בעלייה תלולה למרכזים לוגיסטים, מתחמים שקמים בארץ לאורך צירי תנועה מרכזיים, במרכז הארץ וגם בפריפריה, ועניין מוגבר הן של עסקים והן של משקיעים במרכז לוגיסטי להשכרה – כל אלה מתארים את המציאות בשטח, ואם כך אין פלא שהמרלו"גים מושכים תשומת לב מרובה בענף הנדל"ן בארץ ובחו"ל. 

ישנן חברות קבלניות מובילות בתחום, כמו גם משקיעים בנדל"ן תעשייתי, שזיהו את הטרנד זה מכבר וזו הסיבה שכיום אין מחסור במבני תעשייה להשכרה בחולון, באשדוד, במודיעין ואפילו באתרים מרוחקים מן המרכז. עם זאת, ההשקעה במרכזים לוגיסטים עומדת מול ביקוש שרק הולך ועולה, עם עוד ועוד בתי עסק שמוצאים כי ניהול חכם של המחסנים שלהם – מפחית בעלויות התפעול ומאפשר אספקה יעילה, מהירה ונטולת שגיאות, ורווחים גבוהים יותר לעסק.

קווים לדמותם של מרכזים לוגיסטים בישראל

בארץ ניתן למצוא מרכזים לוגיסטים של ענקיות מסחר כמו טבע, שופרסל, דואר ישראל, רשתות אופנה, ועוד רבים – כמו גם חברות מחו"ל כמו חברת מוצרי הספורט דקטלון שמקימה מרלו"ג מתקדם במימדי ענק בקיסריה. לדוגמה, נזכיר את המרכז הלוגיסטי שהוקם על ידי ענקית התרופות הישראלית טבע לפני כשמונה שנים בעלות של מעל חצי מיליארד שקלים, ונמכר לאחרונה בסכום דומה לחברת אמות. המרכז משתרע על כ – 50,000 מטרים רבועים, במבנה בגובה 12 קומות בחבל מודיעין. 

חלק מן המרכזים הלוגיסטים מתנהלים באופן עצמאי וחלקם מושכר ומנוהל באופן מקצועי על ידי חברות ניהול מתמחות. חשוב לציין כי בישראל, בעוד תחום המרלו"גים נמצא בתנופת צמיחה, ניהול המחסנים הלוגיסטים ואיתור מבנים תעשייתיים להשכרה שיתאימו לבניית מרלו"ג, הוא תחום מבוזר ובו מספר רב של חברות מתמחות.

מרכזים לוגיסטים בארץ – עסקאות לאחרונה

על המתרחש בעולם המרכזים הלוגיסטים בארץ ניתן ללמוד מעסקת הענק של רכישת המרלו"ג של חברת התרופות טבע על ידי בית ההשקעות אמות (עסקה שהושלמה לקראת סוף שנת 2019). חברת אמות ניצלה את המצוקה שחברת טבע נקלעה אליה ורכשה את המרלו"ג של טבע בשוהם תמורת 445 מליון שקלים – פחות מסכום ההשקעה של טבע במרכז הלוגיסטי לצורך הקמתו. במקביל להשלמת עסקת רכישת הנדל"ן, אמות חתמה על הסכם שכירות עם חברת ס.ל.א (חברת בת של טבע המטפלת עבור טבע בתחום השילוח), לפי תנאי ההסכם ס.ל.א תוכל להמשיך לעשות שימוש במרלו"ג העצום, אמנם כשוכר ולא כבעלים, למשך 10 שנים נוספות לפחות. הסכם ההשכרה מבטיח שהנדל"ן שאמות רכשה מטבע יניב עבור בית ההשקעות תשואה גבוהה בשנים הקרובות. 

אמות נמנית על החברות המובילות בארץ בתחום מבני תעשייה להשכרה בכלל וכאלה המיועדים לשמש מרכזים לוגיסטים בפרט. העובדה שבית השקעות דוגמת אמות בוחר לבצע השקעה כה גדולה במרלו"ג מעידה על האמון של אנליסטים מתחום הנדל"ן התעשייתי בכך שהביקוש למבני תעשייה להשכרה ימשיך לגדול, ולו רק בגלל הצורך הגובר של בתי עסק מתחומים שונים להקים ולנהל מרכזים לוגיסטים מתקדמים המספקים מענה יעיל לצרכי הארגון.

 

עסקת ענק נוספת מתחום המרלו"גים היא זו בה חברת הנדל"ן מגה אור מכרה ליבואן הרכב רמי אונגר מרכז לוגיסטי במודיעין. החברה הפרטית של רמי אונגר רכשה את המרלו"ג המדובר תמורת סכום עתק של 470 מיליון שקלים. אין כל ספק שרמי אונגר ביצע עסקה מוצלחת במיוחד, זאת לאור העובדה שהתשואה המוערכת עבור המוכרת, מגה אור, עומדת על 5% בלבד. אנליסטים רבים מתחום הנדל"ן לתעשייה סבורים שתשואה כזו הופכת את מגה אור לחברה הציבורית שמימשה נכס תעשייתי מניב בישראל בתמורה לתשואה הנמוכה ביותר בתחום זה אי פעם. 

חברות ענק בין לאומיות בוחרות להקים מרכזים לוגיסטים בשכירות בישראל

בשנים האחרונות הקימו (או לפחות הכריזו על כוונה להקים) מספר חברות ענק בינלאומיות, דוגמת אמזון ודקטלון (חברת הענק הצרפתית מתחום ציוד, ביגוד והנעלה לספורט), מרלו"גים ענקיים במבני תעשייה המוצעים להשכרה בארץ. חברות כאלה אינן חוששות להשקיע בהתאמת המבנה המושכר ואבזורו, זאת משום שברור להן שעדיף להשקיע בהקמת מרלו"ג יעיל מאשר להשקיע ברכישת הנדל"ן בו הוא ישכון. גם חברות ישראליות קטנות וגדולות מתחומים שונים בוחרות להשקיע במבנים תעשייתיים והאנגרים, כשהם "עירומים" לחלוטין, כדי להקים בהם מרכזים לוגיסטים. הצורך להקים ולנהל מרלו"ג יעיל מצדיק את הסיכון הכרוך בבחירה בנכסי נדל"ן תעשייתי להשכרה על פני רכישת מבנה או קרקע עליו יוקם. 

סוגי העסקים המקימים מרכזים לוגיסטים

נראה שהביקוש לשטחי תעשיה להשכרה לשם הקמת מרכזים לוגיסטים נובע מצרכים של שלושה סוגי עסקים: 

הסוג הראשון של עסקים המשקיעים במרלו"גים הן חברות ענק שיכולות להרשות לעצמן הקמה וניהול מרכזים לוגיסטים במיקומים מבוקשים במרכז הארץ, ליד נמל התעופה או לא רחוק מנמל הים באשדוד או בחיפה, באזור גוש דן (בדרך כלל בדמי שכירות גבוהים הרבה יותר ביחס להשכרת מבנים תעשייתיים שישמשו מרכזים לוגיסטים בפריפריה, בצפון או בדרום הארץ).

הסוג השני של חברות המקימות ומנהלות מרכזים לוגיסטים הם עסקים בינוניים שעיקר פעילותם מבוסס על מכירות מקוונות ושילוח אל הלקוח. בשל הביקוש הגובר (והעליה שהוא גורם לה בגובה דמי השכירות למטר רבוע של נדל"ן לתעשייה) עסקים בינוניים נאלצים לא פעם להתפשר על מיקום המרכז הלוגיסטי שלהן, כמו גם על מאפייני הנכסים שאינם תואמים במלואם לצרכי הארגון.

גם עסקים קטנים מוצאים עצמם נדרשים להקים ולנהל מרכזים לוגיסטים התומכים באופן מיטבי בפעילות העסקית של החברה. דוגמאות טובות לסוג זה של עסקים האחראים לביקוש הגובר למחסן לוגיסטי להשכרה הם בתי מלאכה מתחומים שונים (זגגים, מסגרים, יצרני רהיטים, ועוד) כמו גם חברות סטארט-אפ המפתחות ומוכרות חומרה ומוצרים טכנולוגיים מתקדמים.

עסקים קטנים כגון אלה מוצאים עצמם לא פעם נדחקים אל הפריפריה כתוצאה ממדיניות של רשויות מקומיות במרכז לחידוש פניהם של אזורי תעשייה, לעיתים קרובות תוך הסבתם לשטחים המיועדים לדיור. 

לא על המרלו"ג לבדו

יהיה טרנד הפיכתם של מבני תעשייה להשכרה למרכזים לוגיסטים מתקדמים עז ככל שיהיה, חשוב לזכור שגם מערך לוגיסטי מושלם לא יכול להבטיח הצלחה עסקית. המרלו"ג נועד לתמוך בפעילות החברה ולאפשר לה לנהל את עסקיה באופן היעיל ביותר. בית עסק המזהה צורך בהקמת מרכז לוגיסטי נדרש לבצע השקעה גדולה (או לפחות גדולה ביחס להיקף הפעילות של החברה). הסכומים המוזרמים לצורך הקמת מרלו"ג, או אפילו איתור מרלו"ג להשכרה מן המוכן והתאמתו לצרכי החברה, מכבידים על התנהלות הארגון עד כדי כך שאם המהלך לא יבוצע בזהירות הנדרשת הוא עלול להביא לקריסה כלכלית. 

לאור העובדות האלה, מומלץ לבחון את תהליך הקמת המרלו"ג כחלק משינוי שהארגון נדרש אליו כדי להמשיך להיות תחרותי. לצד ההשקעה בהקמת מרלו"ג חדש (או חידוש מרלו"ג קיים) מוכרחים קברניטי החברות לתכנן ולהוציא לפועל מהלכים שנועדו להבטיח שההשקעה תועיל לעסק בטווח הארוך, ולא תקשה על התנהלותו בעתיד הקרוב, או במילים אחרות – שבית העסק יקצור את פירות ההשקעה ואף יותר. 

הזדמנות לביצוע השקעה מוצלחת בנדל"ן תעשייתי

יש מי שהשכילו לזהות את מאפייני הטרנד להשקיע בהקמת מרכזים לוגיסטים בשטחי תעשיה להשכרה. משקיעים כאלה יפעלו מתוך ההנחה שבתקופה הזו כדאי לרכוש, או להשכיר לטווח ארוך, נכסים תעשייתיים כמו האנגרים, מחסנים או מבנים תעשייתיים מסוג אחר. השכרת המבנים תאפשר לארגונים שמעוניינים להפעיל במקום מרכז לוגיסטי לצייד את המבנה בטכנולוגיות הדרושות, בדרך כלל בידיעה שהנכס המושכר יעמוד לשימוש החברה לטווח ארוך (עניין שעשוי לשרת היטב הן את החברה והן את המשכיר). למרות שאכן תחזיות האנליסטים והמשקיעים מדברים על טרנד השקעה במרלו"גים שצפוי להימשך אל תוך העשור החדש ואף מעבר – חשוב לבחור היטב את הנכס המיועד להשכרה. ישנם נכסים שפשוט אינם עונים על הדרישות הבסיסיות שמרכז לוגיסטי טוב מוכרח לעמוד בהן, כמו למשל מיקום מתאים – דרישה שעומדת בבסיס היעילות של כל מרכז לוגיסטי טוב. קרבה וגישה נוחה לעורקי תחבורה ראשיים גם הן, בדרך כלל, מהמשתנים שמשפיעים על יעילות המרכז הלוגיסטי החדש ותרומתו לניהול הרווחי של כל עסק.  

ההשקעות הטובות ביותר במבנים תעשייתיים כאלה הן באזורים שהם עדיין לא אטרקטיביים – או במילים אחרות, כאלה שעוד לא מימשו את מלוא הפוטנציאל שלהם. במיקומים כאלה, במיוחד כאשר ישנן תכניות פיתוח מקומיות שיגדילו את אטרקטיביות המקום ואת הביקוש ויביאו לעליה בערך הנכס ובדמי השכירות שניתן לגבות עבור כל מטר רבוע ממנו – זה הזמן להשקיע, ללא ספק. 

 

הצורך להקים מרכזים לוגיסטים, להרחיב ולשכלל מרלו"גים קיימים רק ילך ויגבר ככל שעולמנו הופך יותר ויותר דומה לכפר גלובלי אבל תנאי בסיסי לכך הוא המשך תקופת הפריחה הכלכלית שאנו חווים בארץ ובמדינות רבות נוספות ברחבי העולם. בימים אלה של אחרי משבר הסאב פריים שפרץ בשנת 2007, פגע בכלכלת ארה"ב והתרחב אל אירופה ואזורים נוספים בעולם (הכלכלה הישראלית עמדה יפה באתגרי משבר זה) מרכזים לוגיסטים צפויים להמשיך להיות תחום חם בעולם הנדל"ן התעשייתי למשך שנים רבות, והם מהווים תחום אטרקטיבי להשקעה, הן עבור עסקים שעוסקים בניהול מלאי ושילוח, והן עבור משקיעים שמחפשים נכסים תעשייתיים שיספקו תשואה גבוהה ובטוחה – לטווחי זמן ארוכים.

The post איך הפכו המרכזים הלוגיסטים לתחום החם בנדל"ן מסחרי? appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.

בחירת המחסן הלוגיסטי של החברה היא קריטית לפעילות העסק. בחירה לא מוצלחת של המחסן, יכולה לגרום להפסדים גדולים ואף גרוע מכך. לעומת זאת, בחירת המחסן הלוגיסטי הנכון תגרום לכך שהחברה תתיעל ותצמח ותוכל לספק ללקוחות את השירות הטוב ביותר.

כאשר מדובר בבחירת המיקום, חשוב לשקול את כל הקריטריונים, לשים לב לכל הפרמטרים ולתעדף אותם. לאחר שאספנו וניתחנו את כל הנתונים, נוכל לקבל את ההחלטה הסופית הטובה לנו ביותר מבין האפשרויות הקיימות עכשיו בשוק.

במאמר הזה אעלה מספר נקודות חשובות שצריך לשים אליהם לב לפני שסוגרים על מרלו"ג כזה או אחר.

כמה עולה לשכור מחסן לוגיסטי?

כשאנחנו בוחנים את העלויות בשכירת מחסן, אנחנו צריכים לדעת שהמחיר שלפיו מחשבים את השכירות הוא פר מטר. כמה עולה לנו מטר מרובע אחד? אבל זה לא הקריטריון היחיד שאנחנו צריכים לשים אליו לב.

נכון להיום (יוני 2020) מחירי השכירות נעים בין 26 ש"ח למ"ר בפריפריה (צפון ודרום) ועד לכדי 55 ש"ח למ"ר באזורי הביקוש במרכז, כמובן שמצב הנכס, הנפח שיכול להכיל (מבחינת כמות המשטחים – גובה המחסן הלוגיסטי) וזהות מתחזק הנכס יכולים להשפיע במידה לא מבוטלת על המחיר. דבר נפוץ הוא שעלויות נלוות יכולות לייקר באופן משמעותי גם אם מצאנו מחסן במחיר שכירות מוזל.

עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון הן:

1. ארנונה – בדרך כלל הארנונה באזורי תעשייה של ערים גבוה יותר באופן משמעותי מאשר במועצות אזוריות / מקומיות. עדיף למצוא מחסן לוגיסטי שנמצא בתחום השיפוט של מועצה.

2. דמי ניהול – במתחמי תעשייה מנוהלים המנהלת גובה דמי ניהול (על פי מטר רבוע שכור) המיועדים לתחזוקת המתחם כגון, ניקיון שטחים ציבוריים, תאורת רחוב, תחזוקת מאגרי מים, שמירה וכדומה. מקובל לגבות בין 1.5 ש"ח ל 3 ש"ח פר מטר.

3. התאמות בנכס – קח בחשבון את ההשקעה שתצטרך לעשות בנכס אחד לעומת העלויות שיהיו לך בנכס אחר. לא כל מקום יגיע עם משרדים מוכנים לצוות הניהול או עם מידוף קיים.

עובדים

כישורים וזמינות של כוח אדם הם גם פרמטרים שצריך להתייחס אליהם. לא כל מיקום גאוגרפי מציע כוח עבודה עם הכישורים המתאימים במחיר טוב.

הזמינות משתנה ממקום למקום וצריך לקחת בחשבון כי ייתכן ותצטרך לארגן הסעות לעובדים מרוחקים במידה ולא ימצאו עובדים מתאימים בסביבה הקרובה לנכס. כישורים ועלויות כוח אדם קשורים ישירות לנתונים דמוגרפיים. 

צריך לקחת בחשבון את ההיצע והביקוש: זמינות נמוכה של כוח עבודה ודרישה גבוהה יניעו את המשכורות כלפי מעלה (מה שאומר שהעלות התפעולית תהיה גבוהה יותר). וגם ההפך מזה. זמינות גבוהה של כוח אדם ודרישה נמוכה יגרמו לשכר באותם הענפים לרדת כלפי מטה.

לכן, כשבאים לשכור מחסן לוגיסטי, מומלץ לבדוק את הנתונים הדמוגרפיים ולהתתמקד בהשכלה, מאפייני אוכלוסייה ורמות הכנסה. חיפוש מהיר בגוגל של "סטטיסטיקה לפי ישובים ביטוח לאומי" יתן לכם את המידע הרלוונטי. אפשר לחפש נתונים נוספים גם באתרי הרשויות המקומיות.

נגישות לצירי תנועה ראשיים

נגישות לכבישים ולדרכים מהירות כמו גם עומסי תנועת כלי רכב צריכים לקחת בחשבון, במיוחד כמתייחסים לתנועת המשאיות המובילות את הסחורה אליך וממך – אל הלקוחות.

עלויות ההובלה מושפעות מחלק מהנקודות הבאות או מכולן ויכולות להשפיע על הפרודקטיביות של החברה ועל המענה שנותן המחסן הלוגיסטי ללקוחות:

• נגישות לדרכים מהירות ולכביש 6

• מחלפים קרובים

• נגישות תחבורה ציבורית – תחנות אוטובוס ותחנות רכבת

• מהירות ממוצעת של תנועת כלי רכב

• כמות ממוצעת של כלי רכב

• שעות שיא של תנועת כלי רכב

ניתן למצוא חלק מהנתונים בקלות באמצעות חיפוש בגוגל "ספירות תנועה" באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

קרבה לשדה התעופה או לנמל

אתה צריך להחליט האם ישנה חשיבות להימצאות המרלו"ג שלך בקרבת שדה התעופה או הנמל במידה ואתה משלח או קולט סחורה בסדר גודל משמעותי.

אם רוב הסחורה מיוצאת בתדירות גבוהה באמצעות שילוח אווירי, אזי במקרה כזה ישנה חשיבות להיות קרובים לשדה התעופה (אזורי תעשייה מודיעין, שוהם, איירפורט סיטי וכדומה). במידה וזה לא מתאפשר, אז אפשר יהיה להתפשר על מרלו"ג קצת יותר מרוחק, אך עדיין נגיש לצירי תנועה נוחים (אזורי התעשייה ליד בית שמש לדוגמא).

חברות רבות שוכרות מחסנים בעורף נמלי הים של חיפה ואשדוד ולא בכדי. הן  צריכות לפרוק מכולות בקצב גבוה ויש משמעות קריטית להימצאותן קרוב ככל הניתן לנמל על מנת למקסם את כמות הקונטיינרים שהם מקבלים פר חודש.

גורמים סביבתיים מקומיים

קרבה לספקים, ליצרנים וללקוחות המקבלים שירות צריכים להילקח בחשבון.

המחסן הלוגיסטי צריך להיות ממוקם קרוב ככל הניתן לספקים, ליצרנים ו/או ללקוחות גדולים. יצמצם את זמני האספקה, יפחית את עלויות ההובלה ווישפר את שירות ללקוחות.

צריך לקחת בחשבון ולתעדף מי החוליה החזקה בשרשרת האספקה שאני צריך להיות קרוב (מובן שאי אפשר להיות קרובים לכל חוליה בשרשרת) ואיך מיקום אסטרטגי של המחסן הלוגיסטי ייעל את שרשרת האספקה.

במידה והעסק צומח או מתכווץ, תצטרך להתאים את החברה למצב, וייתכן אפילו שתשקול לעבור למחסן לוגיסטי חדש. אך כדי להימנע מזעזועים משמעותיים בחברה, מומלץ להישאר בקרבת המחסן הלוגיסטי הנוכחי ובכך לשמר את העובדים, למנוע פגיעה בשירות ללקוחות ובספקים.

The post מחסן לוגיסטי להשכרה – איך לבחור נכון appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.

The post שירותי לוגיסטיקה והפצה לעסקים – באמצעות חברות צד ג' TPL appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.

The post הקמת מחסן לוגיסטי – צעד אחר צעד appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.

The post מרלו"ג מודיעין appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.

כאשר לקוחות מתקשרים אלי לתיאום פגישה, בדרך כלל לא חולף הרבה זמן וכבר מתבהרת התמונה, "אנחנו רוצים מחסן לוגיסטי במרכז".

מה יש במרכז שכולם רוצים להקים בו את המרלו"ג שלהם, ומה גורם לכך שהם מתקשים להשיג את המטרה הזו?

מיקום

בנדל"ן תמיד אומרים שמה שחשוב זה: לוקיישן לוקיישן לוקיישן. יש אמת בדבר. ברגע שהמחסן הלוגיסטי שלך נמצא במרכז, בין אם הלקוחות שלך מגיעים אלייך, ובין אם יש לך מערך הפצה שמגיע אל הלקוחות – הנגישות מאפשרת לך לתת שירות טוב יותר ללקוחות, עלויות השינוע פוחתות, אפשרויות גיוס עובדים בדרך כלל רבות יותר וכמובן אתה קרוב ללקוחות.

אזורי תעשייה במרכז

מבחינת מחסנים לוגיסטיים במרכז, היינו מצפים שנראה הרבה מהם באזורי תעשייה בערים כמו חולון, תל אביב, ראשון לציון או אפילו פתח תקווה. אני אסקור כאן כמה אזורי תעשייה וננתח מדוע רוב המרכזים הלוגיסטיים לא נמצאים בהם. רמז – מחירי הקרקעות יקרים מאוד.

אזור התעשייה של חולון

בשנים האחרונות קודמו באזור התעשייה של חולון תכניות (תב"עות) חדשות שהוסיפו זכויות בניה רבות. לפי אתר העירייה כ 2,000,000 מ"ר בניה. התב"עות החדשות גרמו לכך שערך המגרשים עלה בצורה משמעותית וכך הוא לאט לאט ובצורה עקבית דוחק את העסקים המסורתיים מן העיר וזאת מכמה סיבות:

1. עלויות נדל"ן גבוהות – היטלי ההשבחה הגבוהים שמשולשלים לקופת העירייה כתוצאה מהתב"עות החדשות גרמו לכך שלא משתלם לעסקים להישאר בעיר, כי כפועל יוצא מכך, גם מחירי השכירויות עלו.
2. אופי אזור התעשייה – העירייה מקדמת מתחמי עבודה נקיים ומתקדמים על ידי עידוד בניית מגדלי משרדים שינצלו את זכויות הבניה הרבות שניתנו ובכך העירייה משיגה שתי מטרות:
   1. כניסה של חברות הייטק חזקות לעיר
   2. העירייה תוכל לגבות יותר ארנונה

מהאמור לעיל, ניתן להבין מדוע חברות ההפצה והלוגיסטיקה הדירו את פעילותן מהעיר ושהקמת מחסנים לוגיסטיים באזור התעשייה של חולון אינה משתלמת על אף הנגישות הגבוהה של אזור התעשייה.

אזור התעשייה של ראשון לציון

לראשון לציון יש מספר אזורי תעשייה, הישן, המערבי, אבל אני אתייחס לאזור התעשייה החדש מעויין שורק.

אזור התעשייה הזה נמצא במיקום מצויין בין כביש 4 לכביש 431, אשר מלכתכילה רשות מקרקעי ישראל שיווקה בו מגרשים גדולים. עשרות דונם כל מגרש.

ניתן למצוא באזור התעשייה הזה את החברות הבאות: איקאה, רנואר, קוקה קולה, מרכזי אחסנה ומכירה של חברות רכב כדוגמאת לובינסקי, קרסו, צ'מפיון מוטורס ועוד.

בתחילת הדרך מחירי המגרשים ששווקו היו סבירים, אך לאור ההצלחה של המקום, המחירים עלו בצורה משמעותית, וכך בעלי עסקים קטנים ובינוניים שרצו להיות במרכז העניינים והם לא היו צריכים מצד אחד מגרשים ענקיים, ובנוסף מחירי המגרשים האמירו, לא יכלו להרשות לעצמם להתמקם שם.

כתוצאה מכך, פטנט קבוצות הרכישה שאנחנו מכירים מתחום המגורים החל להגיע גם לתחום ענף התעשייה והלוגיסטיקה. דוגמא טובה לכך היא קבוצת יוקה שהקימה את קבוצת הרכישה "יוקה פארק" במתחם מעויין שורק.

מדובר בארבע מבני תעשייה, בשטח של כ 50,000 מ"ר בנוי על גבי מגרש של כ 40 דונם, המשמשים כאולם ייצור ומתחמי לוגיסטיקה לעסקים קטנים ובינוניים.

רג"מ 3000 כמקרה בוחן

עוד בשנת 2006 אושרה הקמת אזור תעשייה חדש במיקום מצויין בגבול שבין מועצות גזר, חבל מודיעין ורמלה (רג"מ). לאזור התעשייה זה הוקצו 3,000 דונם והוא אמור היה למשוך חברות רבות בגלל המיקום המוצלח שלו, בסמיכות לכביש 431 וכביש 6. אך עד היום כ 15 שנה מאז שאושרה התב"ע שלו, הרשויות השונות טרם נתנו אישורים לשיווק המגרשים (חלקם בבעלויות פרטיות וחלקם בבעלות המדינה)מסיבות רבות ומגוונות. הן בעיות סטאטוטוריות והן בעיות תחבורתיות.

כשרק אושרו התוכניות הללו, היו גורמים בעיר מודיעין שהביעו חשש שאזור התעשייה הזה יעקב את ההתפתחות של אזורי התעשייה של מודיעין. כינו אותה אף, "סטירת לחי למודיעין". אך בארץ שלנו כידוע המציאות חזקה מהכל ונראה שעוד יעברו עוד הרבה שנים עד שיינתן היתר בניה ראשון במקום.

מחסנים לוגיסטיים במרכז – לאן ממשיכים מכאן?

נראה כי לחברות קטנות ובינוניות שאין להן נדל"ן היסטורי כמו חברת טמפו בחולון או כמו חברת איסכור ברמלה, אין יכולת או רצון לרכוש אדמות כדי להקים עליהן את המרלו"גים שלהן במחירים של היום.

נוצר לחץ של עצום של חברות ועסקים שרוצים למקם את עצמן במרכז, כי זה פשוט לא כלכלי, אך הן נותרו ללא מענה. כפועל יוצא אותן חברות נאלצות לצאת למעגלים השניים והשלישיים. כך חברה שלא השכילה להקדים ולקפוץ על העגלה ולגשת למכרזים מוקדמים של רשות מקרקעי ישראל, נאלצים לרכוש מגרשים בעייתים (בלשון המעטה) כמו לדוגמא המכרז של רשות מקרקעי ישראל באזור תעשייה מערבי ברוש של בית שמש. אלה מגרשים שהחכירה שלהן היא לתקופה קצרה 34 שנים (במקום 49 כסטנדרט) וללא יכולת להאריך את תקופת החכירה ובנוסף יש בהם, במגרשים בעיות משפטיות בנוגע לזכויות מול הפטריארך היווני.

להלן ציטוט מחוברת המכרז:

"סעיף 4.9.2 – מובא בזאת לידיעת המציע כי מגרשים 703 – 710 ,712-720 נשוא המכרז, כלולים, בין היתר, בחלקה 12) בחלק), בגוש 5084 וכי הבעלות בחלקה זו טרם הוסדרה לאור הגשת תביעות סותרות לבעלות של רשות הפיתוח מחד ושל האפטריארכיה האורתודוכסית היוונית מאידך, לפקיד ההסדר."

התפרסמה בנושא גם כתבה בגלובס. מובן וברור לכל שהמצב הזה לא יכול להימשך במתכונתו הנוכחי.

אני מצפה מראשי רמ"י לפעול, לקדם ולהוציא לפועל מכרזי מקרקעין המתאימים לבניית מרלו"גים, בדגש על מרכז הארץ, כי בסופו של דבר התקורות הגבוהות מתגלגלות אלינו הצרכנים בסופו של יום.

The post מחסנים לוגיסטיים במרכז appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.

The post מה זה מרלוג ? appeared first on מרכזים לוגיסטיים בישראל.