תוכן העניינים
הקדמה
ישנם אלמנטים רבים שצריך לשים לב אליהם מרגע התכנון ועד לשלב הביצוע. אני אסקור כאן כמה גורמים שלדעתי הם המפתח להצלחה וחשוב לתת עליהם את הדעת כדי לא להפסיד כסף וכדי להימנע מעיכובים מיותרים.
למי שמקים מחסן לוגיסטי בפעם הראשונה בפרט ולמי שעוסק בכך ביום יום, חובה להכיר אותם לפני שיוצאים לדרך ומשקיעים את השקל הראשון. בכל זאת, מדובר בהשקעה של עשרות מיליוני ₪.
מיקום
במידה ואתה מקים את המחסן הלוגיסטי עבורך – לצורך שימוש עצמי של החברה או לחילופין, אם אתה יזם שבונה את המרלו"ג להשקעה כנכס מניב, אתה חייב לשים לב ולתת את הדעת היכן אתה הולך למקם את המבנה. המיקום הוא הכל Location Location Location.
כבעל חברה הבונה את המחסן הלוגיסטי לשימוש עצמי, אתה יודע יותר טוב מכולם היכן יהיה המיקום הטוב ביותר עבור החברה שלך, אך אם אתה מתכנן להקים את המרלו"ג להשקעה, את חייב לוודא שיש ביקושים לאזור שבו אתה מקים את המחסן. שלא יקרה חלילה מצב שבנית מרלו"ג, אך הוא נשאר ריק – ללא שוכר.
המצב האידיאלי במקרה כזה הוא למצוא שוכר מראש שיחתום אתך על חוזה שכירות לטווח ארוך, ואז יהיה לך גם קל יותר במימון של הקמת המבנה מול הבנק, אך לכך נגיע בהמשך.
תב"ע
תכנית בניין עיר. על פיה יישק דבר. התב"ע היא חוק שצריך למלא אחר ההוראות שלו.
תכסית
בתב"ע מוגדרים אחוזי התכסית המותרים במגרש – בדרך כלל הם נעים בין 40% ל 60%, הווי אומר שאם יש לי לדוגמא מגרש של 3 דונם ומותר לי לבנות בתכסית 40%, אז יש לי אפשרות לבנות מרלו"ג בעל קונטור של 1,200 מ"ר.
לעומת זאת, אם אחוזי התכסית גבוהים, 60%, אזי הקונטור באותו המגרש יגדל עד ל 1,800 מ"ר. הבדל מאוד משמעותי שכדאי לשים אליו לב וממנו בין השאר נגזר גם השווי של המגרש.
גובה
בתב"ע בנוסף מוגדר גם הגובה המקסימלי שמותר לבנות את המרלו"ג. בדרך כלל התב"עות מדברות על גובה של 13.7 מ' גובה שמספיק למלגזות צריח.
היום יותר ויותר חברות מבקשות להקים מחסנים אוטומטיים ולכן נדרש גובה כפול ואפילו פי 3 מהגובה הסטנדרטי, ולכן לא כל מקום יכול להתאים, אם זה בגלל מגבלות שדות תעופה או מכיוון שהמקום קרוב לאזור מגורים.
אחוזי בניה
בדרך כלל אחוזי בנייה לא מהווים בעיה מכיוון שבמרכזים לוגיסטיים מה שחשוב זה שטח הריצפה שניתן לנצל אותו בצורה מקסימלית לגובה ואז אין צורך בקומות נוספות בתוך המבנה שיפגמו ביעילות שלו.
במידה וצרכים שטחי משרד, לדוגמא עבור מטה החברה – מה שמקובל לעשות זה לבנות גלריה מעל משווי הגובה (Loading Docks) כי זהו אזור תפעולי ואינו משמש לאחסנה ולכן אפשר לבנות מעליו בקלות.
הבנת הצרכים
במידה ואתה מקים את המחסן הלוגיסטי לשימוש עצמי, חשוב מאוד להכין פרוגרמה כמה שיותר מפורטת ולהבין בדיוק את התהליכים, השיטות וזרימת העבודה במקום החדש על מנת לנצל אותו בצורה מקסימלית.
ישנן מספר חברות שעוסקות בכך – שנותנות שירותי ייעוץ לחברות בהכנת פרוגרמות, ומוטב לבחור אחת מהן שתייעץ לך מתחילת התהליך ועד סופו.
נתקלתי כבר בחברות שעברו למחסנים חדישים, אך הן לא ידעו להפיק מהן את המרב. פשוט כואב הלב לראות הבזבוז בכוח אדם ובשטחים המקורים – פשוט חוסר יעילות משווע בעבודה.
אך מצד שני, אם אתה מקים את המחסן הלוגיסטי כנכס מניב – לצורך השקעה וללא שוכר ידוע מראש, מומלץ מאוד להקים אותו עם כמה שיותר מאפיינים כלליים על מנת שיוכל להתאים למספר גדול יותר של חברות.
לדוגמא, לא לנסות לבנות מבנה בעל שתי קומות נמוכות (כ 7 מטר כל אחת) כי אז יהיה יותר קשה להשכיר אותן, היום כולם רוצים מחסנים גבוהים ומודרניים, והשוכר שיהיה בקומה העליונה, יהיה חייב לקחת בחשבון מגבלה של עומסים – אם לא מתכננים את הרצפה / תקרה כראוי.
אמנם במקרה כזה ניצלת את זכויות הבניה, אך קשה יותר להשכיר את הקומות הללו.
אנשי מקצוע
חשוב מאוד לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע שיש להם ניסיון בתחום של מבני תעשייה ומרכזים לוגיסטיים. זה תחום מאוד שונה מבנייה למגורים למשל.
ישנם מספר לא מבוטל של משרדי אדריכלים שיש להם ניסיון רב בתכנון מרכזים לוגיסטיים. מומלץ ואף חובה לסייר בבניינים שהם תכננו, לדבר עם הדיירים במבנים האלה ולקבל המלצות.
כמובן שאני מתייחס גם ליועצים השונים ולמפקח מטעמך באתר הבנייה שצריך להיות נוכח בפרויקט – הוא העניים והאוזניים שלך, במיוחד אם זו הפעם הראשונה שאתה בונה ואין לך שום רקע בתחום הבניה.
מימון
מרכיב נוסף שצריך לתת עליו את הדעת הוא המימון. יש משפט ידוע שאומר שאתה יודע איך אתה נכנס לפרויקט בנייה, אבל אתה לא יודע איך אתה יוצא ממנו.
בהרבה מאוד מקרים לוקחים יזמים מימון מהבנקים או מגופי מימון חוץ בנקאיים ופרמטר חשוב בתהליך הוא האם יש לך דייר / שוכר שחתום לך על הסכם שכירות.
הדייר הזה מהווה עוגן בכל העסקה מכיוון שהשכירות שהוא אמור לשלם לך את תחזיר את המשכנתא.
אם אין לך מימון יכול מאוד להיות שידרשו ממך לשעבד נכסים אחרים שיש לך לאותם גופי מימון כבטוחות לפרויקט.
עו"ד
אתה כמובן חייב להיות מלווה על ידי עורך דין שמתמחה, חי ונושם נדל"ן.
יכולים להיות כל כך הרבה מכשולים ומוקשים בדרך שרק עורך דין מיומן יוכל לפרק אותם עבורך ובהרבה מקרים עוד לפני שבכלל ישפיעו עליך.
אתה צריך אותו עוד משלב רכישת המגרש דרך התקשרות חוזית עם בעלי המקצוע ועד לחוזה השכירות שאתה מגיש לדייר שלך, יהיה אשר יהיה.
סיכום
אני מקווה שהבהרתי לך כמה נקודות שלא חשבת עליהם קודם.
במידה ותרצה לקבל כמה שמות של בעלי מקצוע, אשמח לחבר אותך עם כמה.
